Hình thức mua bán đất “núp bóng” qua hợp đồng ủy quyền tưởng lợi nhưng hóa hại bởi tiềm ẩn những rủi ro pháp lý mà nhiều người mua đất không lường trước hết được.

* Mua bán đất không làm hợp đồng chuyển nhượng

Hiện rất dễ có được các thông tin về đất nền giá rẻ vì được quảng cáo ở khắp nơi, từ các tờ rơi được phát trực tiếp hoặc dán ở dọc đường, đến các trang mạng xã hội… Chỉ cần điện thoại hoặc nhắn tin là người có nhu cầu sẽ được “cò” đất tư vấn tận tình về giá cả, vị trí đất và sẵn sàng dẫn đi xem đất ở thực địa. Hầu hết các lô đất nền giá rẻ được rao bán đều là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây hằng năm... Tuy nhiên, do giá bán khá rẻ cộng với những lời hứa hẹn của “cò” đất sẽ hỗ trợ xây dựng nhà nên nhiều người dù biết rõ nguồn gốc đất vẫn mua. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện bằng giấy “tay” hoặc thông qua hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.

Sau khi mua đất, người mua không thể xây dựng nhà ở được vì theo quy định đất xây dựng nhà ở phải là đất thổ cư, được cấp phép xây dựng. Việc “lén” xây dựng cũng không thể thực hiện do các phường, xã hiện quản lý chặt chẽ việc xây dựng… Đến khi quyền lợi bị ảnh hưởng, nhiều người mới “tá hỏa” nhận ra việc mua đất của mình bị vướng nhiều vấn đề pháp lý.

Đáng nói là nhiều trường hợp có nguy cơ bị mất trắng tiền do chủ đất đã đem toàn bộ thửa đất đã ủy quyền cho người này, bán lại cho người khác. Điển hình như trường hợp của hàng chục hộ dân mua đất nông nghiệp phân lô bán nền tại ấp Tân Lập, P.Phước Tân (TP.Biên Hòa).

Ông Q.V.Q. (ngụ tỉnh Thái Bình), một trong những nạn nhân kể, năm 2017 thông qua một người môi giới, ông mua một nền đất với giá hơn 300 triệu đồng, dự định cất nhà cho con. Việc mua bán được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng một phần QSDĐ. Chủ đất giải thích là do các nền nhà phân lô nằm chung trong thửa đất có diện tích hơn 10 ngàn m2. Chờ khi bán xong hết cả khu đất mới đi làm giấy chứng nhận QSDĐ cho từng lô, nhưng chờ hoài không nhận được giấy chứng nhận QSDĐ mà chủ đất cứ hứa hẹn khiến ông nghi ngờ. Giữa năm 2018, ông và nhiều người mua đến thăm khu đất thì tá hỏa khi thấy đường đi đã bị đào xới, hàng trụ điện, cọc cắm phân lô cũng bị bứng đi, 2 căn nhà xây trước đây cũng bị đập bỏ. “Choáng váng” hơn, khi mọi người phát hiện toàn bộ khu đất trên đã được chủ đất chuyển nhượng QSDĐ cho người khác nên gửi đơn đến cơ quan chức năng nhờ can thiệp.Vụ việc tranh chấp đến nay vẫn chưa được giải quyết xong.

* Tránh rủi ro cho người mua

Phân tích về những rủi ro khi mua đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền, luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật Hội Luật gia tỉnh cho rằng, theo quy định pháp luật thì hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển QSDĐ từ người này sang người khác, không phải là căn cứ để tiến hành thủ tục sang tên QSDĐ.

Do đó, người có nhu cầu cần cân nhắc trước khi quyết định mua đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền. Chẳng hạn các trường hợp nêu ở trên, hợp đồng ủy quyền QSDĐ được lập ra nhằm che đậy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Có khả năng người bán không được quyền sang nhượng đất hoặc thửa đất cần bán là đất nông nghiệp không thể thực hiện tách thửa… nên mới thực hiện việc ủy quyền.

Cũng theo luật sư Ngô Văn Định, việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền QSDĐ cho người mua và người mua đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền sẽ không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác. Người ủy quyền không mất đi quyền của mình với tư cách là người có QSDĐ mà pháp luật quy định. Do đó, người đứng tên chủ sở hữu thửa đất vẫn có quyền chuyển nhượng QSDĐ (quyền định đoạt) cho người khác. Mặc khác, khi người ủy quyền mất thì giấy ủy quyền cũng mất hiệu lực.

“Rõ ràng, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua. Nếu có tranh chấp xảy ra, hợp đồng ủy quyền sẽ vô hiệu (không phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng). Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi, khi mua đất, người mua nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo trình tự chuyển nhượng thông thường để được bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất” - luật sư Ngô Văn Định lưu ý.